LEASING IMMOBILIARE ABITATIVO - Non è un mutuo, non è un affitto... che cos'è?

21.05.2018

La legge di stabilità del 2016 ha introdotto questa figura particolare di leasing nell'ambito dei contratti di leasing immobiliare. Parliamo del leasing immobiliare abitativo, si tratta di un contratto di locazione finanziaria di un immobile da adibire ad abitazione principale.

Ok... andiamo per gradi.

Innanzitutto, i soggetti coinvolti in un contratto di leasing immobiliare sono:
il CONCEDENTE (banca o intermediario finanziario iscritto all'albo di cui all'art. 106 del testo unico bancario, quindi un operatore professionale abilitato all'esercizio dell'attività di leasing);
l'UTILIZZATORE, una persona fisica che destini l'immobile da acquistare/da costruire a propria abitazione principale.
Nel contratto dovrà essere esplicitata, infatti, questa intenzione dell'utilizzatore di adibire ad abitazione principale (quella nella quale la persona fisica o i suoi familiari dimorano abitualmente) l'immobile messogli a disposizione dal concedente.
Tale immobile, oggetto del leasing immobiliare abitativo, può essere:
- un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile;
- un terreno sul quale costruire il fabbricato ad uso abitativo oggetto del contratto;
- un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare oppure un fabbricato abitativo da ristrutturare.

Cerchiamo di capire qual è la STRUTTURA del contratto di leasing e quali siano gli elementi costitutivi.
Possiamo parlare di una fattispecie complessa (non nel senso che si tratta di cosa difficile, ma "complesso" nel senso giuridico), ossia comprendente due negozi collegati tra loro:
- contratto di leasing con il quale il concedente si impegna ad acquistare/far costruire l'immobile, su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore;
- contratto di compravendita con il quale il concedente, in adempimento dell'obbligo assunto col contratto di leasing, acqusita l'immobile abitativo scelto dall'utilizzatore al fine, poi, di metterlo in concreta disposizione dell'utilizzatore per il tempo e con le modalità convenute nel contratto di leasing.
Si tratta di due momenti diversi collegati tra loro, ma dal punto di vista redazionale appare preferibile la soluzione di un unico atto pubblico contenete sia il leasing che la compravendita (contestualità che presenta vantaggi per entrambe le parti: il concedente disporrebbe già di titolo esecutivo idoneo ad avviare la procedura di rilascio; l'utilizzatore avrebbe titolo idoneo per procedere alla trascrizione del leasing e potrebbe contare sull'attività di controllo e di adeguamento che compete al notaio). Inoltre, la contestualità appare soluzione preferibile anche per ragioni di carattere fiscale perchè le agevolaizoni fiscali previste dalla Legge di Stabilità del 2016 sono subordinate al verificarsi di condizioni riguardanti entrambi i contratti.

Quindi: l'immobile viene acquistato/fatto costruire dalla banca concedente su scelta ed indicazione del cliente utilizzatore. Dopodiché la banca mette a disposizione del cliente il bene acquistato per un determinato periodo di tempo e l'utilizzatore si impegna a pagare periodicamente dei canoni. L'utilizzatore ha poi la facoltà di acqusitare il bene mediante il pagamento di un prezzo predeterminato alla scadenza del contratto: non si tratta di un passaggio automatico, ma dovrà essere stipulato un vero e proprio contratto finale di compravendita con il quale il concedente trasferisce la proprietà del bene all'utilizzattore.
Elemento caratterizzante del leasing immobiliare abitativo è proprio la presenza del RISCATTO, ossia la possibilità data all'utilizzatore, alla fine del contratto, di acquistare il bene ad un prezzo prestabilito.

Segue schema riassuntivo della struttura del contratto, così siamo tutti più contenti.

Spesso per comprendere una cosa è utile capire che cosa questa NON è; quindi vediamo che il leasing immobiliare si differenzia:
- dal mutuo, perchè col mutuo viene messa a disposizione del richiedente una somma di denaro per l'acquisto dell'immobile e viene garantito mediate ipoteca da iscrivere sull'immobile così acqusitato; mentre con il leasing immobiliare, viene messo a disposizione direttamente l'immobile che l'utilizzatore potrà acquistare se vorrà avvalersi della facoltà di riscatto;
- dalla locazione, perchè in entrambi i casi il conduttore/utilizzatore ottengono la disponibilità materale del bene per un determinato periodo di tempo e a fronte del pagamento di un canone periodico, ma con la locazione la proprietà del bene rimane sempre il capo al locatore (il proprietario che non ha intenzione di privarsene) poichè non è prevista alcuna possibilità di riscatto che è, invece, prevista nel leasing.

L'utilizzatore non è proprietario e non è titolare di alcun diritto reale sull'immobile, ma si assume tutti i rischi dal momento della consegna del bene (compreso il rischio di perimento della cosa). Per tale motivo, di norma viene posto a carico dell'utilizzatore l'onere di stipulare apposita poliza di assicurazione per i danni subiti dall'immobile o causati a terzi, con vincolo a favore del concedente.

L'utilizzatore che si trovi in difficoltà nel pagamento dei canoni o che debba trasferirsi altrove, previo consenso del concedente, potrà:
- procedere al riscatto anticipato per poi cedere a terzi;
- cedere a terzi il medesimo contratto di leasing immobiliare (cessione che può avvenire solo col consenso del concedente il quale deve essere messo nelle condizioni di verificare l'attendibilità economica del terzo subacquirente).
Sono poi previste delle tutele a favore dell'utilizzatore il quale può richiedere la sospensione del contratto di leasing immobiliare abitativo nel caso in cui, dopo la stipula del contratto di leasing si verifichi:

·
la cessazione del rapporto di lavoro subordinato (salvo il caso di risoluzione consensuale o per limiti di età con diritto a pensione, di licenziamento per giusta causa o di dimissioni del lavoratore non per giusta causa);
·
la cessazione dei rapporti di lavoro per controversie inerenti contratti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione, anche se non a carattere subordinato (salvo ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa o recesso del lavoratore non per giusta causa).
Per chiedere la sospensione sarà necessario presentare un'apposita richiesta scritta al concedente che, valutato il caso, ne darà formale accettazione se ne ricorrono i presupposti. La sospensione potrà essere chiesta solo una volta e per un periodo massimo non superiore a 12 mesi (es. se si chiede una sospensione di soli 6 mesi non è possibile richiederne un'altra per altri 6 mesi).

Per quanto riguarda gli oneri di manutenzione e riparazione possiamo dire che, analogamente a quanto previsto in tema di locazione, l'utilizzatore dovrà far fronte alle spese relative alla mutenzione ordinaria (es. piccole riparazioni, spese relative alla conservazione dell'immobile). Relativamente alle riparazioni straordinarie, nelle locazioni queste sono a carico del proprietario dell'immobile; nel leasing abitativo, invece, considerato che la causa del contratto è di finanziamento (e che l'immobile potrebbe divenire dell'utilizzatore in caso di pagamento del riscatto), le spese per le riparazioni straordinarie sono a carito dell'utilizzatore, così come le spese straordinarie che trovano causa nella negligenza dell'utilizzatore.

Infine, aspetto interessante è che la Legge di Stabilità del 2016 (sempre quella sì) prevede una serie di benefici fiscali con lo scopo di incentivare il ricorso a questo strumento operativo.

Sono previste delle agevolazioni ai fini IRPEF per coloro che stipulano contratti di leasing aventi ad oggetto immobili da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.
A tal fine, occorre possedere determinati requisiti all'atto della stipula del contratto:

- reddito complessivo non superiore a 55.000€;
- non essere titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.
Relativamente alla determinazione dell'imposta sui redditi, se all'atto della stipula del contratto di locazione finanziaria il cliente ha meno di 35 anni di età è possibile usufruire di una detrazione pari al 19%:
- delle spese sostenute relative ai canoni di leasing ed oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000€ annui;
- del costo di riscatto, per un importo non superiore a 20.000€.
Se avete più di 35 anni, non temete. Avete comunque diritto alla stessa detrazione pari al 19% dei canoni e del costo di riscatto, ma per importi massimi differenti (rispettivamente per importi non superiori a 4.000€ annui e 10.000€).

Si tratta di una disciplina fiscale che sarà limitata nel tempo poichè si applicherà a tutti i contratti di leasing stipulati dal 1 gennaio 2016 fino al 31 dicembre 2020.
Non ditemi che non vi avevo avvertito!




LaGiuristaTascabile
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