Urbanistica ed edilizia - Piani, vincoli e permessi, facciamo un po' di chiarezza.

08.05.2018

Spesso le norme urbanistiche ed edilizie vengono percepite come limite e ostacolo per chi si trova a voler fare dei lavori e si sente dire dal geometra che, prima, è necessario chiedere delle "autorizzazioni" (immagino il pensiero sia sempre... "solita burocrazia italiana!!").
In realtà questo succede perchè il diritto amministrativo si occupa anche della proprietà privata perchè questa è legata alle finalità che lo Stato si impone di raggiungere; i limiti urbanistici rappresentano un vincolo per il titolare e stabiliscono le modalità per la pubblica amministrazione di raggiungere le finalità pubbliche.

Quando si parla di "urbanistica" oggi si fa riferimento all'urbanistica come "Governo del territorio", seguendo la tesi estensiva per la quale l'urbanistica non si limita a regolare l'assetto dei centri abitati, ma riguarda lo sviluppo urbanistico in genere (tutto il territorio comunale è oggetto del potere urbanistico).
Vediamo ora brevemente quali sono i principali strumenti che la pubblica amministrazione ha a disposizione per disciplinare l'urbanistica e controllare che il tutto avvenga secondo le disposizioni dalla legge fondamentale del 1942:

1.     PIANI URBANISTICI

Si tratta di uno strumento di controllo che determina l'assetto dei centri abitati e lo sviluppo del territorio.
Vi sono diversi categorie di piani, i principali sono:
          Piani programmatici
(di Direttive)
Si tratta di piani che hanno lo scopo di definire direttive generali a cui i piani urbanistici del secondo livello devono ispirarsi.
Piani Territoriali Di Coordinamento Regionali O Provinciali
= coordinano gli interventi in ambito territoriale più vasto di quello comunale; sono, infatti, emanati dalle Regioni (più raramente dalle Province o enti locali) con vasta competenza territoriale e sono destinati ai Comuni i quali sono tenuti ad applicare le direttive in essi contenute (non sono direttamente operativi per tutta la cittadinanza, ma sono delle direttive ai Comuni).
          Piani operativi

Piano regolatore generale (P.R.G.)
= strumento urbanistico che fissa direttive e disciplina la totalità del territorio comunale rispondendo ad obbiettivi di salvaguardia ed attenendosi a criteri di economicità e coordinamento. Emanato dal Comune, deve rispettare le direttive dei piani programmatici (traducono le direttive generali in prescrizioni riferite al territorio di un Comune). Obbligatorio per i Comuni individuati in determinati elenchi ministeriali (Comuni con più di 10.000 abitanti, o comunque che ricoprono porzioni territorio abbastanza estese); mentre per tutti gli altri è facoltativo. Hanno natura mista poichè alcune disposizione sono immediatamente efficaci nei confronti della cittadinanza (carattere precettivo), altre disposizioni invece, sono meno dettagliate e avranno bisogno dei piani attuativi (carattere regolamentare o programmatico).
Il contenuto essenziale riguarda localizzazioni (si individuano aree destinate a servizi di interesse pubblico e, come tali, preordinate all'espropriazione) e zonizzazioni (divisione del territorio comunale in zone omogenee per tipologia con determinaizone di vincoli).
Programma di Fabbricazione (p.d.f.) = per tutti quei Comuni che non rientrano negli elenchi per i quali non è necessario predisporre il p.r.g. è data la possibilità di emanare in alternativa il p.d.f. che ha un procedimento di approvazione più snello e veloce. Questo non disciplina l'intero territorio ma solo alcune aree che lo necessitano.
Standard Urbanistici = per tutti i Comuni che non sono obbligati a predisporre il p.r.g. e non hanno fatto il p.d.f. il territorio è regolarizzato da standard che sono validi per le zone del territorio non pianificate (dette zone bianche); il loro contenuto è disciplinato all'art. 9 del T.U. sull'Edilizia 380/2001. Questi standard hanno operatività immediata su tutto il territorio nazionale.
          Piani attuativi (di Attuazione)
Piani essenzialmente esecutivi di attuazione ai piani sovra ordinati, ossia piani che devono rispettare le disposizioni dei piani precedenti; non riguardano l'intero territorio comunale ma solo parti di esso (riguardano i singoli aggregati urbani). Hanno durata decennale. Ve ne sono tanti tipi ma i due modelli principali sono:
- Piano Particolareggiato D'esecuzione (approvato dal Comune, ha ad oggetto porzioni di territorio del Comune ed è il piano in cui troviamo i vincoli preordinati all'esproprio; ha carattere precettivo, dettagliato).
- Piano Di Lottizzazione (redatto su proposta dei privati che presentano al Comune la proposta, il Comune non deve far altro che controllare che tale proposta sia conforme ai piani).
In più vi sono i PIANI SETTORIALI che però sono fuori gerarchia perché hanno sempre degli interessi specifici (ambiente, paesaggio, recupero ecc) e quindi avranno sempre la priorità sugli altri.

2.     VINCOLI

Si stabiliscono i famosi "limiti" che vengono posti alle facoltà riconosciute generalmente al titolare di un diritto di proprietà. Questi vengono apposti su un determinato bene o su un complesso di beni e trovano giustificazione già nella Costituzione (per cui - art. 42 - "la proprietà privata è garantita e riconosciuta dalla legge che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti" e "la proprietà privata può essere, nei casi previsti dalla legge e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale").
Vincoli conformativi
= incidono su categorie di beni (e non sui singoli beni); presentano carattere privativo nel senso che vanno a ridurre le facoltà del diritto di proprietà e non si prevede alcun indennizzo.
Vincoli espropriativi
= incidono sui singoli beni con carattere acquisitivo (si ha un vero e proprio passaggio della titolarità del diritto di proprietà); in questo caso l'intervento pubblico è invasivo per cui è previsto un indennizzo al titolare (cioè io ti tolgo la casa... però un po' di soldi te li do dai).

3.     TITOLI ABILITATIVI
Nel settore dell'edilizia sono previsti dei provvedimenti abilitativi che la pubblica amministrazione rilascia su richiesta del privato ed attraverso ai quali controlla che il privato agisca in conformità al piano.
Si dividono in 2 macrocategorie:
AUTORIZZAZIONI = provvedimenti rilasciati con funzione preventiva (inerente a un diritto soggettivo preesistente in capo al destinatario)
CONCESSIONI = provvedimenti amministrativi tramite i quali la PA costituisce ex novo delle posizioni giuridiche nei confronti del destinatario che prima non aveva.

In questo settore è stata importante l'innovazione attuata con l'emanazione del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (parla come mangi: Testo Unico sull'edilizia) il quale sostituì la concessione e gli altri provvedimenti in due soli atti:

  • Permesso di costruire
  • Denuncia d'inizio attività

Secondo il meccanismo del SILENZIO ASSENSO: non viene rilasciato nessun atto autorizzativo, ma la PA verifica, entro un determinato periodo di tempo, che i requisiti siano conformi alla legge (è un silenzio-assenso e il privato può cominciare i lavori).

Vediamo meglio in cosa consistono questi strumenti.

PERMESSO DI COSTRUIRE

Ci sono interventi che, idonei a determinare una trasfromazione del territorio comunale dal punto di vista urbanistico ed edilizio, richiedono, per la loro realizzazione, il previo rilascio da parte dell'autorità competente del permesso di costruire (es. interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica, di ristrutturazione edilizia).
In passato si parlava di licenza edilizia, poi di concessione, ora di permesso... come lo vogliamo chiamare è uguale, basta che ci sia! Cambia il nome ma la natura sostanziale è la medesima: si tratta di un atto autorizzatorio con finalità di controllo sulla conformità del progetto edificatorio alla normativa urbanistica ed edilizia relativa a quell'area.
Gli interventi per i quali è richiesto il permesso di costruire sono le opere che determinano una stabile trasformazione materiale e/o funzionale del territorio: le nuove costruzioni, gli interventi di ristrutturazione urbanistica, gli interventi di ristrutturazione edilizia.
il T.U. affida al dirigente o al responsabile dell'ufficio tecnico comunale il rilascio del permesso di costruire confermando una competenza che a tali organi era già stata assegnata. Inoltre, in caso di inerzia del competente organo comunale sull'istanza di rilascio del permesso, l'interessato ha due possibilità:
a) chiedere alla Regione un intervento sostitutivo per cui viene nominato un commissario al quale viene affidato l'incarico di esaminare l'istanza rimasta inevasa;
b) attivare la procedura di formazione del silenzio-rifiuto.
Nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e di utlimazione dei lavori; è, quindi, previsto un termine massimo per l'inizio dei lavori da parte del soggetto in possesso del titolo che lo abilita evitando intenti speculativi da parte di privati che, una volta ottenuto il permesso, non lo utilizzano in attesa che si realizzino condizioni migliori per lo sfruttamento dell'area ai fini edificatori.

DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITÀ
L'istituto della denuncia di inizio attivitò (DIA) è stato introdotto nel nostro ordinamento come strumento di generale applicazione, ma utilizzabile solo in determinati presupposti; successivamente, fu stabilito che in tutti i casi in cui le singole discipline di settore richedono, per lo svolgimento di un'attività privata, un atto di assenso da parte dell'amministrazione, questo può essere sostituito da una denuncia di inizio della stessa da parte dell'interessato.


Recentemente (nella Gazzetta Ufficiale del 7 aprile scorso) è stato pubblicato il glossario dell'edilizia libera, ossia un elenco, non esaustivo, delle opere realizzabili senza Cila, Scia o permesso di costruire (per le opere edilizie realizzabili mediante CILA, SCIA, permesso di costruire e SCIA alternativa al permesso di costruire, gli elenchi saranno adottati in seguito). Se vi interessa lo potete scaricare qui.


Relativamente all'abusivismo edilizio rimando ad un articolo scritto al riguardo (clicca qui) e sulla commerciabilità di beni immobili abusivi vi linko la domanda di Laura sul punto (clicca qui).


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